Wie ermittelt man den korrekten Wert eines Gebäudes? Welche Parameter müssen dabei berücksichtigt werden? Ist es die potenziell zu erzielende Miete oder eher der Wert der baulichen Anlagen? Welchen Einfluss hat die Lage? Je nach Objektart gibt es für die Immobilienbewertung drei grundsätzliche Wege: Das Sachwertverfahren, das vor allem bei selbstgenutzten Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen Anwendung findet, das Ertragswertverfahren für Mehrfamilienhäuser und Gewerbeimmobilien und das Vergleichswertverfahren – zum Beispiel für unbebaute Grundstücke, bei denen der Bodenrichtwert, also der Preis pro Quadratmeter in der Nachbarschaft, entscheidend ist.
Erfahrene Immobilienbewerter wie Arnd Klein wissen allerdings, dass die genannten Verfahren oft nicht in Reinform angewendet werden können. Es muss immer auf die individuelle Situation des Objekts eingegangen werden. In seiner über 20-jährigen Berufspraxis hat er bereits die unterschiedlichsten Objekte vom klassischen Einfamilienhaus über Gewerbehallen, Einkaufzentren und Klinikgebäude bis hin zu einem Tierfriedhof bewertet. „Für die Ermittlung eines Verkehrswerts sind verschiedenste Aspekte zu berücksichtigen“, erklärt er. „Dabei ist zum Beispiel das bestehende oder auch erwartbare Baurecht ein wichtiger Faktor, denn das bestimmt die Nutzungs- und Entwicklungsmöglichkeiten für die Immobilie oder das Grundstück.“ Daher ist technisches Verständnis auch nur ein Teil der Voraussetzungen für den Beruf des Immobilien-Wertgutachters. Man muss beispielsweise auch verstehen, was im Grundbuch steht – und sich im Zweifel mit Themen wie Altlasten oder Nutzungseinschränkungen durch Baulasten auskennen.
„Als Immobiliengutachter hat man ein Haftungsrisiko. Wenn man Sachverhalte falsch einschätzt, und einem Beteiligten dadurch Schaden entsteht, bekommt man Probleme“, erläutert Klein. „Hat man zum Beispiel bei einem Mehrfamilienhaus ein ausgebautes Dachgeschoss, für das es aber nachweisbar keine Baugenehmigung gibt, muss das in der Bewertung entsprechend gewürdigt werden.“ Ein anderer Fall aus Arnd Kleins Gutachtertätigkeit war eine Gewerbeimmobilie, für die eine „Mietdienstbarkeit“ seitens eines großen Handelsunternehmens bestand. Das heißt, der Mietvertrag konnte von einem neuen Eigentümer nicht aufgelöst werden. Das kann die Nutzungsmöglichkeiten für das Gebäude einschränken, und wird dann zum Problem, wenn der unkündbare Mieter nicht mehr zahlt. Da müssen dann im Zweifel Gerichte entscheiden.
Die Beispiele zeigen, dass die Berufserfahrung für Immobiliengutachter eine entscheidende Voraussetzung ist. Dabei gibt es für den Beruf keine Ausbildung, dafür aber auf Basis einer relevanten Vorbildung verschiedenste Qualifizierungen, je nachdem, für welchen Kundenkreis man Gutachten durchführt. „Ich habe zum Beispiel eine spezielle Zertifizierung der HypZert für Beleihungsbewertungen, die Banken fordern, wenn ein Kredit durch die Beleihung einer Immobilie abgesichert werden soll und in diesem Zusammenhang ein Wertgutachten erstellt werden muss“, berichtet Arnd Klein. Darüber hinaus ist Klein von der Architektenkammer NRW öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken und vom Regierungspräsidenten Düsseldorf bestellter Gutachter für den Gutachterausschuss der Stadt Krefeld.
Dank dieser Voraussetzungen kann Klein auch Gutachten für Gerichte durchführen. Darüber hinaus zählen zu seinen Kunden Rechtsanwälte, Steuerberater, Testamentsvollstrecker und Berufsbetreuer sowie Privatinvestoren, Family Offices und Immobilienfonds. „Wir arbeiten selbstverständlich auch für Privatkunden. Hier steht häufig die private Vermögensregelung im Vordergrund“, ist Kleins Erfahrung. Arnd Klein selbst kam über die Architektur zu seinem Beruf. Vor seiner Selbständigkeit arbeitete er als Direktor für Immobilienbewertung bei der WestLB in Düsseldorf und als Leiter der inländischen Immobilienbewertung der konzernangehörigen Westdeutschen Immobilienbank. Parallel absolvierte er ein Studium als Betriebswirt (VWA). Als die WestLB 2011 abgewickelt wurde, machte er sich mit drei Bankkollegen selbstständig und gründete die – heute noch bestehende – Düsseldorfer Sachverständigengesellschaft „Weritas“, die mit inzwischen über 20 Mitarbeitern an verschiedenen Standorten bundesweit für Banken tätig ist. Parallel dazu betreibt er sein eigenes regionales Sachverständigenbüro, mit dem er seine Kunden vom Niederrhein bis zu seiner Heimatregion rund um Aachen betreut.
„Aktuell sinken die Werte für ältere, energetisch veraltete Einfamilienhäuser, weil Modernisierungskosten und Kreditzinsen stark angestiegen sind und das zu Abschlägen auf den Kaufpreis führt“, erklärt Arnd Klein die Markttendenz. „Verstärkt wird dieser negative Effekt noch bei Objekten in eher unterdurchschnittlichen Lagen. Energetische Sanierung wird daher auch für die Immobilienbewertung ein großer Zukunftsmarkt werden“, so Klein. „Durch zu erwartende weitere Mietsteigerungen ist darüber hinaus absehbar, dass Mehrfamilienhäuser in ordentlichen Lagen und mit einem energetischen Mindeststandard in Zukunft wieder vermehrt von Kapitalanlegern nachgefragt werden wird, da es sich ab einem bestimmten Punkt wieder lohnt, auch höhere Kreditkosten in Kauf zu nehmen. Dabei werden wir uns sicher auch an dauerhaft höhere Mietniveaus gewöhnen müssen, da eine gesteigerte Angebotsverknappung bei Mietwohnungen absehbar ist“, ist der Immobiliensachverständige überzeugt. Die guten Berufsaussichten haben auch eine seiner Töchter dazu bewegt, ein Studium der Architektur an der RWTH Aachen zu beginnen, damit sie das Unternehmen ihres Vaters einmal übernehmen kann. Bis dahin werden aber noch ein paar Jahre vergehen.
Sachverständigenbüro Klein
Vogelsangstraße 1a
47803 Krefeld
Telefon: 02151-15 85 828
klein-immowert.de
Fotos: Felix Burandt